정부와 여당이 무주택자에게 주택담보대출비율을(LTV) 완화해주기로 결정했습니다. 현재 투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 50%로 규제 중인데 이를 최대 70%까지 늘려주기로 결정한 것입니다. 이 정책은 7/1부터 시행하게 되는데 정확히 어떻게 비율을 늘려지고 이로 인한 부동산 투자 방향을 정리해 보도록 하겠습니다.
그럼, 아래 2가지 위주로 알아보도록 하겠습니다.
1. LTV가 비율 변화
2. LTV 완화로 인한 우리의 부동산 투자 방향
1. LTV 비율변화
현재 주택담보대출비율은 아래와 같습니다. 예를 들면 투기과열지구는 6억 원 이하 아파트일 때에 LTV는 40%이지만 서민 실수요자는 10% 가산해 최대 50%까지 받을 수 있었습니다.
| 투기과열지구 | 조정대상지역 | 비규제 지역 | 서민 실수요자 | |
| 주택담보대출비율 (LTV) |
40% | 50% | 70% | +10% 우대 |
| 해당경우 | 6억이하 아파트 | 5억이하 아파트 | - |
하지만 이 대책이 크게 도움이 되지 않았기에 완화된 정책이 만들어진 것입니다.
이번 7/1부터 개선되는 주택담보대출이 규제지역에 따라 달라지게 됩니다. 중요한 사실은 서민과 실수요자에 한해서 달라진다는 점입니다. 현행은 소득기준이 부부합산은 8천만 원 이하 혹은 생애최초 구입자는 9천만 원 이하이지만 이제는 각각 1천만 원을 더 올라간 기준으로 바뀌게 됩니다.
그리고 중요한 내용이 주택 가격인데요. 투기지역은 6억 원에서 9억 원 이하로, 조정대상지역은 5억 원 이하에서 8억 원 이하입니다. 그런데 투기과열지구는 6억 원까지 60%가 적용되고 그 이상은 50%가 적용된다는 사실입니다.
예를 들어 7억 원 아파트 이면 6억 원은 60% 비율로 나머지 1억 원은 50%의 비율로 주택담보대출을 받을 수 있다는 것입니다. 조정대상지역도 마찬가지입니다. 5억 원 이하에서 70%이며 그 이상 초과 금액은 60%까지 대출을 받을 수 있겠습니다.
2. LTV 완화로 인한 우리의 부동산 투자 방향
6억~9억 원 사이의 아파트들이 심상치 않게 변화가 있을 거라 생각됩니다. 하지만 더 중요한 것은 LTV가 최대 70% 늘어나도 대출금액 한도를 4억 원까지 라는 것입니다. 비율은 늘려주지만 대출금액 한도는 4억이라는데 우리에게 도움이 얼마나 되는지 계산해 보겠습니다.
투기과열지구의 아파트로 가정하고 계산했습니다.
| 아파트 가격 | 현행(50%) | 개선 | 차이 |
| 4억원 | 2억원 | 2.4억원 | 0.4억원 |
| 5억원 | 2.5억원 | 3억원 | 0.5억원 |
| 6억원 | 3억원 | 3.6억원 | 0.6억원 |
| 6.1억원 | 2.44억원 | 3.65억원 | 1.21억원 |
| 6.9억원 | 2.76억원 | 4억원 | 1.24억원 |
| 7억원 | 2.8억원 | 4억원 | 1.2억원 |
| 8억원 | 3.2억원 | 4억원 | 0.8억원 |
| 9억원 | 3.6억원 | 4억원 | 0.4억원 |
개선된 대출금이 얼마나 더 나오는지 직관적으로 보세요. 아파트 4억 원부터 점점 올라가다 6.9억 원이면 1.24억 원을 대출을 더 받을 수 있습니다. 그런데 8억 원부터 대출 금액차이가 작아집니다.
9억 원 아파트의 보면 큰 차이가 없습니다. 3.6억 원을 받든 4억 원을 받는 9억이라 큰 아파트 가격에 있어 대출에 큰 도움은 되지 못한다는 것입니다. 그런데 6.9억 원의 아파트를 보시면 최대 1억 이상을 더 대출을 받을 수 있기 때문에 아파트 가격의 지각 변동을 예상할 수 있는 것입니다.
원래 6억 원 이하 아파트는 보금자리 대출도 가능하기에 최대 70% 주택담보대출을 받을 수 있기에 6억 이하에 아파트의 지각변동은 크게 없을 테지만 6.1억 원 아파트만 봐더라도 1.21억 원을 대출금액을 받을 수 있어 6억 이상 아파트에 영향이 있을 것입니다.
결론적으로 6억 원~8억 원 사이의 아파트는 큰 지각변동을 예상할 수 있겠습니다. 8억 원 초과의 아파트는 대출금액의 차이가 없기에 소소한 변화가 예상되고 9억 원 초과는 사실 추가 변화가 없다는 것으로 예상할 수 있겠습니다.
아파트 가격이 6억 원이라면 7/1 이후로 8억 원까지 급격하게 오를 것으로 보입니다. 7/1 이후로 서민과 실수요자들이 늘어나는 주택담보대출을 이용해 집을 매수하려고 하기 때문이다. 공급은 그대로인데 수요가 많으면 어떻게 되는지 예상해 보세요.
그렇다면 7/1 이전에 6억 원의 주택을 미리 매수하는 게 어떨까요?
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