정부가 가계부채관리방안에 대해 DSR규제를 내놓았습니다. 가계부채 증가율을 코로나 이전, 4%대로 유지하는 목표를 세운 것입니다. 이를 위해 '총부채원리금상환비율(DSR)' 규제로 40% 제한하고 차주 단위, 즉 대출받는 사람 단위로 적용하는 것을 점차 확대하겠다고 발표했습니다.
DSR의 의미를 알아보고 규제내용과 계산법에 대해 자세히 알아보겠습니다.
< 목차 >
1. DSR 의미
2. DSR은 규제내용과 적용시점은 언제부터 일까?
3. DSR 계산법 (주택담보대출 금액 구하는 법 & 신용대출 금액 구하는 법)
1. DSR (총부채 원리금 상환비율)은 무엇일까?
'총부채원리금상환비율(DSR)'은 주택담보대출 연 원리금과 기타 대출 연 원리금을 합산한 총가계대출 원리금을 연간 소득으로 나눈 값을 말합니다.
벌어들이는 소득만큼 대출할 수 있게 만든 제도입니다. '총부채상환비율(DTI)'이 주택담보대출 연 원리금과 기타 대출 연이자 합산 금액을 연간 소득으로 나눈 값이므로 DSR이 더 강력하게 대출을 관리할 수 있습니다.
DSR = (주택담보대출 1년원리금 + 기타 대출 1년 원리금) / 연간 소득
DTI = (주택담보대출 1년 원리금 + 기타 대출 연이자) / 연간 소득
2. DSR은 규제내용과 적용시점은 언제부터 일까?
은행에서 차주 단위(개인단위)로 확대 후, 2023년 7월부터는 전면 시행합니다.
지금까지 은행별 40%로 적용되었으나 바뀌는 규제는 개인별 40%로 바뀌는 것입니다. 다시 말해, 개인이 받을 수 있는 대출 금액이 작아진다는 이야기입니다.
| 현행 | 변경 후 |
| 은행별 40% | 대출자 (개인별) 40% |
현재 차주별로 평균 DSR 40%를 적용하는 경우는 투기지역(투지 과열지구) 내 시가 9억 원 초과 주택에 대한 신규주택담보대출과 비규제 지역이거나 연소득 8천만 원을 초과하는 고소득자가 신용대출총액이 1억 원을 초과하는 경우인데요, 이제는 앞으로 아래처럼 바뀝니다.
위에서 말씀드린 대로 은행별에서 차주 단위로 바뀌게 되고, 당장 2달 뒤인, 21년 7월부터는 6억 원 초과하는 주택에 주택담보대출(주담대)부터 적용하고, 신용대출은 1억 원 초과하는 경우로 확대됩니다.
2022년이 되면 1단계를 유지하되 총대출액이 2억 원을 초과하는 경우로 확대되며, 2023년 7월이 되면 총대출액을 1억 원을 초과하는 경우로 바뀝니다. 2단계부터는 주담대와 신용대출을 합한 경우이니 미리 신용대출을 받아두는 게 현명할지 모르겠네요.
3. DSR 계산법
연소득 5000만 원 직장인 마이너스 통장 5000만원 갖고 있는데 '서울 아파트 8억 원' 매수하는 경우로 계산해 보겠습니다.
(단, 마이너스 통장 금리는 3.5% 와 주담대 금리 3% 로 30년 만기 가정)
서울 아파트 이기에 LTV 40%가 적용되기에 현재는 3억 2000만 원을 대출받을 수 있습니다. 하지만 올해 7월부터는 2억 8000만 원으로 줄어들게 됩니다.
시뮬레이션은 '부동산 계산기'에서 한 결과입니다. (http://부동산계산기.com/dsr)
연소득에 5000만 원을 기입하고, 아래에 대출금액에 대한 정보를 입력하면 됩니다. 먼저 신용대출인 마이너스 통장 5000만원을 기입한 뒤 대출기간 10년(120개월)과 금리 3.5%를 입력하고 2억 8000만 원에 대한 대출금액을 입력하고 계산을 하면 맨 아래에 있는 DSR이 40% 초과한다는 것을 알 수 있습니다.
신용대출 있다면 DSR 시뮬레이션을 꼭 돌려보시길 강력 추천드립니다.
이번에 정부에서 DSR선정 시 신용대출 원리금 기간 상황 기간을 단축하도록 했습니다. 지금까지 신용대출 만기는 10년(120개월)으로 잡았습니다. 그런데 정부가 이번 DSR규제 발표로 인해 이 기간이 짧아지게 된 거죠. 당장 7월부터는 신용대출 만기는 7년, 내년 7월부터는 5년으로 계산한다는 겁니다.
예를 들어보겠습니다.
연소득 7000만 원인 회사원이 4억 주택담보대출이 있는 경우 신용대출 금액은 어떻게 달라질까요?
주택담보대출 4억 원을 연 3% 금리에 30년 만기로 가정한다면, 현재 DSR 40% 내에서는 신용대출 가능 범위는 6400만 원(금리 4%)입니다. 이때 대출 만기를 10년으로 계산한 겁니다.
하지만 대출 만기를 7년으로 적용하면 4700만 원으로 바뀌고, 5년으로 적용하면 3500만 원으로 더 축소됩니다.
| 현재(21.5기준) | 2021. 7기준 | 2022. 7월기준 |
| 신용대출 6400만원 | 신용대출 4700만원 | 신용대출 3500만원 |
아파트뿐만 아니라 오피스텔, 토지 등에도 DSR을 40%로 일괄 적용하겠다고도 발표했습니다. 이는 2023년 7월부터 적용시점입니다. 이로써 오피스텔을 여러 채 분양받은 사람이라면 이에 대해 준비를 해야겠습니다.
DSR 관련해 궁금증이 있을 텐데요, 몇 가지로 정리해 보았습니다.
문제는 갑작스러운 정부 규제에 집을 사려던 분들이 피해를 보는 것입니다. 잔금을 7월에 치를 예정이었던 사람에게 DSR이 적용되기 때문입니다. 현재 이 기준은 대출 신청일 기준입니다. 물론 정부가 7월에 추가 대책을 발표한다고 하지만 속이 답답하기만 합니다.
Q. 분양받은 아파트가 2023년 7월 이후 입주여도 바뀐 DSR 40% 가 적용될까요?
네. 확대 적용 이후 대출을 신청하는 사람은 바뀐 40% DSR 규정으로 적용됩니다. 이 규제 발표전에 계약한 분양 아파트나 오피스텔에 대해서 예외 규정을 정부가 추가 방침을 밝히지 않은 상태입니다.
Q. 이미 아파트 분양을 받았는데 중도금 대출도 DSR에 포함될까요?
중도금 대출은 DSR 규제에 적용되지 않는다고 합니다.
Q. 전세자금 대출을 받고 있는데 DSR에 적용되나요?
전세자금뿐만 아니라 예적금 담보대출, 보험계약 대출, 서민금융상품, 300만 원 미만의 소액 대출은 차주별 DSR 적용을 받지 않습니다. DSR 계산 시 전제자금 대출은 포함되지 않고, 전세자금을 받으려 할 때도 적용되지 않습니다.
Q. 기존에 1억 원 초과의 신용대출이 곧 만기가 도래하는데, 연장할 때 DSR 40% 초과될 텐데, 대출을 다 상환해야 할까요?
제도 시행 전에 1억 원을 이미 받았다면 소급적용이 되지 않기에 괜찮습니다. (이 정책으로 인해 신용대출을 추가로 받을 수 있는 부작용이 초래할 수 있겠네요)
DSR 계산이 중요하기에 최대한 자세히 적어보았습니다. 대출을 받을 때 필수적인 절차인 만큼 먼저 시뮬레이션을 해보고 꼭 은행에서 나의 소득 대비 가능한 대출금액을 미리 파악하셔서 주택 매수에 문제가 없길 바라겠습니다.
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