부동산 관련하여 소위 전문가라는 사람들이 유튜브 혹은 블로그에 많이 존재합니다. 실제로 2015년 이후로 부동산 가격은 멈출 줄 모르는 폭주기관차처럼 상승하고 있습니다.
부동산 책을 여러권 섭렵하면서 이제는 팩트가 무엇인지 어떤 데이터를 기반으로 작성하는지가 궁금해졌습니다. 마침 유튜브에 직방 TV의 저자를 만나 설명을 듣는데 다른 이들과 달랐습니다. 데이터를 기반으로 부동산의 시장을 해석하는 것이었습니다.
다른 부동산 전문가와 다르게 데이터를 기반으로 지금까지의 부동산의 시장을 복기하고 앞으로의 예측을 나름 합리적으로 제시해 놓은게 이 책으로 생각되어 이 책을 선정하게 되었습니다.
이 책을 통해 부동산에 대한 분석력을 배우고자 하는 분, 내집마련에 준비를 하고 있는 분에게 꼭 필요한 책이라 추천드립니다. 다른 저자와는 다르게 시원시원하게 제안합니다. 무엇 때문에 집값이 올랐고 그래서 언제 떨어질 것 같은지에 대한 의견 말입니다.
<목 차>
1부 앞으로 5년, 부자 되는 투자 타이밍
1장 부동산 투자의 최종 목표
2장 지역마다 다른 부의 파도
3장 빅데이터가 말해주는 폭등 전야 서울
4장 서울, 매도 타이밍이 온다
5장 2023년 이후, 포스트 서울을 찾아라
6장 서울 부동산, 기회는 분명 다시 온다
2부 돈 되는 아파트 투자 지도 115곳
7장 권역별 가격별 서울 및 수도권 추천 단지
동남권 + 판교, 분당, 위례 | 서남권 + 광명, 안산 | 도심권 | 동북권 | 서북권 + 일산
8장 앞으로 이곳이 포스트 서울이 된다
동래구 | 연제구 | 수영구 | 남구 | 금정구 | 해운대구
2020년을 복기하면 '코로나 19'가 가장 큰 화두였습니다. 코로나라는 바이러스가 우리 생활 전반에 걸쳐 엄청난 영향을 행사하며 모든 게 바뀌었으니까요.
특히, 우리는 언택트, 즉 비대면 시대를 맞이하게 되었습니다. 그래서 마트보다 온라인 쇼핑에 대한 수요가 많아지게 되었으며 이로 인해 오프라인 상권은 위축되어 자연스레 수익형 부동산의 인기는 떨어졌죠.
재택근무와 온라인 교육으로 인해 우리는 집에 있는 시간이 많아지면서 집에 대한 정의도 많이 바뀌어졌습니다. 단순히 휴식공간이 아닌 취미와 일을 할 수 있는 공간으로 말이죠.
이로 인해 부동산의 수요는 더 많아지게 되었고 부동산 정책들로 인해 부동산 가격은 멈출 줄 모르고 계속 상승하고 있습니다.
특히 서울 부동산 상승은 KB부동산에서 관련 통계를 집계한 2014년 이후로 최장기간 갱신 중입니다. 그럼 저자가 던진 화두는 다음과 같은 3가지입니다. 우리가 앞으로 집을 가질 때 생각해야 하는 질문들입니다.
1. 서울 부동산이 언제 이 중장기 상승장을 마무리할 것인가?
2. 중장기 상승장이 마무리되면 우리는 어떤 행동을 취해야 하는가?
3. 서울에 살고 싶은 사람들에게 다시 기회는 올 것인가?
내 집이 없는 분들에게 혹은 서울에 들어가고 싶은 분들에게는 아마 3번째 질문이 가장 큰 화두가 될 것 같습니다. 다시 한번 말씀드리지만 위의 3가지의 대한 질문의 답을 저자가 이 책에 담았습니다.
우리가 살고 있는 시대는 현재 수축의 시대로 접어들었습니다. 수축의 시대란 경제 성장률이 둔화되고 인구 역시 감소하는 시대를 말합니다. 그러니 지역도 이제 양극화가 될 것이란 게 저자의 생각입니다. '되는 지역'과 '안 되는 지역'이 생긴다는 거죠.
예를 들면, 취득세 중과를 피하기 위해 1억 미만의 주택을 구입했습니다. 1억 미만의 집과 4억 원 하는 집의 상승 여력을 비교한다면 당연히 4억 원의 집이 더 클 겁니다. 부동산의 입 지니까요. 1억 미만 하는 집은 그럴 만한 이유가 있다는 것이죠. 그래서 제 생각도 되는 지역을 꼭 매수를 해야 한다는 것입니다.
이제 정책으로 설명드려보죠. 작년에 6.17 대책과 7.10 대책으로 인해 서울과 기타 지역의 괴리가 더 심해졌습니다. 첫째 풍선효과를 차단했고, 둘째는 법인 규제 강화이고 마지막으로 세금 규제 강화 때문입니다.
풍선효과.
6.17 대책의 가장 큰 특징 중 하나는 바로 수도권 대부분을 규제 지역으로 만들었다는 것입니다. 서울을 둘러싼 경기도뿐만 아니라 집값이 들썩 거리는 지방도 규제했습니다. 문제는 현금에 대한 유동성이 사상 최고 수준이라는 점입니다. 가령 3기 신도시로 인해 토지보상금 50조가 생긴다면 그 돈은 어디로 흘러갈까요?
법인 규제 강화.
매체에 조세 회피성 거래에 대한 징벌적 성격이 녹아 있는 정책입니다. 모든 지역의 매매, 임대사업자 주택담보대출을 막았을 뿐 아니라 종부세 최고 6%를 일괄 적용하고 6억 원 공제마저 없앴습니다.
이런 법인들을 푸시하면 종부세 부담을 견디지 못하고 시장에 많은 매물이 풀릴 거라고 정부는 생각했습니다. 그런데 실제 데이터를 보면 서울의 법인 매수 비중이 1.8%로 가장 낮다는 게 문제입니다.
세금 규제 강화.
7.10 대책의 가장 큰 특징 중 하나는 다주택자들이 부담할 종부세와 취득세가 대폭 강화된 점입니다.
다주택자(3 주택 이상 또는 조정대상지역 2 주택 이상)들이 종부세 상향으로 집을 정리한다고 하면 서울과 지방의 집들 중 어느 곳을 팔까요?
정답은 정부의 고위 공직자들의 모습에서 바로 알 수 있습니다. 서울 아파트를 지키고 지방 아파트를 매도한다고 하지 않았나요? 혹은 부동산 때문에 사표를 던지는 모습을 볼 수 있었습니다.
마무리하며.
제목에서 알 수 있듯이 5년 뒤 저자는 서울의 집값이 조정장에 빠져들 것으로 보고 있습니다. 이에 대한 판단은 각자의 몫이므로 꼭 생각해 보셔야 합니다. 서울에 살고 싶은 분들은 말이죠.
3기 신도시 입주와 서울 공급이 절벽이기에 그 조정장은 잠시 생길 거라는 것이죠.
저자는 또한 돈이 되는 지역 115곳을 분석해 놓았습니다. 물론 정답은 없지만 본인과 연관되어 있는 지역 위주로 보시면 좋을 것 같습니다.
감사합니다.
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