안녕하세요, 평범한 직장인 음량입니다.
오늘 소개할 책은 「흔한 직장인, 마이너스 통장으로 시작하는 부동산 투자」 입니다.
평소에 부동산에 관심이 많아 관련 유튜브를 많이 보고 있습니다. 하지만 그중 <투자캐스터>라는 유튜버를 보면서 같은 직장인으로서 많은 부분이 공감되었고 부동산 투자에 대한 다양한 접근법을 알아가기 시작했습니다. 표지에 나와있는 것처럼 저자는 지방 아파트에 대한 철저한 분석으로 소액으로 시작하여 큰돈을 벌었습니다. 무엇보다 같은 직장인으로서 월급만으로 살기엔 빠듯하다는 생각이 무척 공감 갔습니다. 바로 이 분께서 책을 집필했다고 하길래 자세한 비법이 궁금하여 이번 독서 리뷰 대상으로 이 책을 선정하게 되었습니다.
<목 차>
1년차 ●
김 과장님을 보며 의문을 품다
투자 시작점에 책을 읽다
통장 쪼개기로 돈을 컨트롤하다
마이너스 통장을 만들다
투자 타이밍을 기다리다
* 급매 확인법 & 하루 2분 부동산 투자법
2년 차 ●
역발상 투자를 시작하다
첫 투자로 탑층을 매매하다
직접 부동산을 관리하기에 이르다
* 삼척 유성 아파트 탑층 매입 사례
3년 차 ●
분양권 투자에 눈을 뜨다
묵혀서 돈을 벌다
또 다른 역발상 투자 지역을 발견하다
투자할 곳에 직접 방문하여 몸소 느끼다
* 포항 상도 코아루 센트럴하임 분양권 투자 사례
4년 차 ●
해외 주재원 근무를 신청하다
해외에서 투자를 시작하다
10in10 카페를 만나다
10억 달성에 집중하다
투자 밑그림을 그리다
* 10채 구매 내용
5년 차 ●
100채 매도자를 보고 흔들리다
역발상 투자, 뚜렷한 확신이 필요하다
전세를 월세로 전환하다
월급쟁이의 최대 무기, 신용을 이용하다
과하니 탈나다
* 부동산, 어떻게 선택하고 투자할까?
6년 차 ●
중산층과 부자의 차이를 깨닫다
1,000권 독서를 달성하다
그다음은 반복 독서다
세입자를 끼고 있는 물건에 매력을 느끼다
월세 수익 150만 원을 돌파하다
* 전세를 월세로 전환한 과정
7년 차 ●
아파트 20채를 보유하다
비수기 급매 물건에 집중하다
풀옵션 전략을 취하다
부동산 1채에 모든 답이 있다는 것을 깨닫다
* 부동산 세금 절세 노하우
8년 차 ●
부동산 투자 문의를 받다
유튜브 방송을 시작하다
현금 흐름에 집중하다
* (고민 상담 사례) 전세 살 바에는 월세 살라고요?
9년 차 ●
물려줄 수 있는 소득이 높아지다
또 다른 저평가 지역에 투자하다
자녀에게 부동산 1채를 증여할 계획을 세우다
소비자에서 생산자의 삶을 살다
* 3년 4개월 만에 10억 달성한 3가지 습관
저자는 2010년 취업해 주변 선배들을 보면서 월급만으로 살 수 없다는 사실을 알게 됩니다. 그리고 주변에 재테크에 관심이 없는 사람들이었기에 저자는 도움을 받을 수 없는 처지였죠. 그때 바로 관련 독서를 시작했습니다.
투자 관련 책을 읽으며 통장을 쪼개기 시작했으며 본인의 현재 재무 구조를 파악했습니다.
P.37 이제 막 투자를 고려하는 지인들에게 항상 추천하는 말이 있다. 투자하기 전 자금 확보를 위해 마이너스 통장부터 만들라는 것이다. 직장인의 가장 핵심적인 무기가 신용이기 때문이다. 신용이 있어야지 신용 대출을 받을 수 있는데 직장인은 그 신용을 가지고 있다. 그러니 최대한 활용해야 한다. 신용은 돈이 많지 않은 직장인이 자신의 목표 자산을 당길 수 있는 핵심 무기다.
저자도 레버리지의 수단을 이용하여 투자를 준비했다는 점을 눈여겨보아야 합니다. 예를 들면, 집 값이 3억인데 본인의 월급으로 3억을 모아 투자를 하려면 상당히 긴 시간이 필요하기에 대출을 통해 투자를 바로 할 수 있게 한 것입니다. 그리고 중요한 사실은 이 투자는 무리한 투자가 아닌 안전한 투자에 사용해야 한다는 것입니다.
월세라고 한다면 수익이 확정이 되어있기에 필요한 만큼 대출을 받아 수익을 계산할 수 있지만 전세는 집값 상승분이 수익이기에 본인이 좌지우지 못합니다.
투자금을 준비하고 지방에 있던 저자는 자신이 살고 있는 주변 동네부터 공부를 시작하기 시작했습니다. 그리고 부동산 시장이 sin 곡선을 가지고 있다는 확신이 들었고, 불황기의 아파트를 미리 매수하거나 혹은 급매 물건을 노리는 것이 그의 전략이었습니다.
이 두 가지의 전략을 진행하기 위해 선행되어야 할 조건은 바로 투자할 지역과 아파트에 대한 이해가 있어야 합니다. 지역과 아파트 중 일단 지역부터 분석을 꼭 해야 한다는 것입니다. 인터넷 지도를 통해 확인할 수도 있고 직접 방문하여 확인할 수도 있고 인터넷 기사를 통해 확인할 수도 있습니다.
주변 도시와의 접근성을 파악해 보고 입지도 분석해 봅니다. 만약 내가 여기에 산다고 가정을 하고 차근차근 들여다보면 뭔가가 보일 거라 생각합니다. 향후 유입인구나 주변의 호재도 고려해야 합니다. 내가 살기 싫은 아파트를 남들이 과연 사려고 할까요? 절대 아닙니다. 내가 살고 싶어야 남들도 살고 싶어 한다는 간단한 사실을 다시 한번 중요하다고 느끼게 됩니다.
제가 가장 중요하게 생각하는 것으로 선정한 지역을 꼭 사전답사를 가야 한다는 것입니다. 지도와 인터넷을 통해 알아낸 정보가 실제로 보았을 때는 완전 느낌이 다를 수 있고 정보가 상이할 수 있기 때문입니다. 여행을 간다고 생각하고 임장 계획을 짜서 1박 2일로 놀러 가도 좋습니다. 저는 임장을 간다고 한다면 꼭 맛집이나 유명한 장소를 찾곤 합니다. 그러면 임장을 통해 투자 가치가 떨어진 지역도 맛집이나 유명한 장소에 다녀왔다는 추억으로 남기 때문입니다.
투자에 앞서 목표를 세우는데 저자는 10in10(텐인텐) 카페를 통해 성공담을 읽으며 심적으로 힘들 때 큰 도움을 받았다고 합니다. 목표를 세우고 큰 밑그림을 그려가는 게 가장 중요합니다. 저는 항상 초심을 잃거나 방향성이 의심스럽다고 느끼면 가장 먼저 빈 종이에 목표를 다시 써보곤 합니다. 그러면 어지러운 마음이 정리가 되고 의지가 생겨 효과가 좋았습니다.
이 책을 읽으며 가장 충격적인 부분을 공유합니다.
P.175 중산층과 부자는 너무나 다르게 산다. 중산층은 자신의 몸값을 높이기 위해 노력한다. 학위를 따거나 자격증을 취득하거나 영어 실력을 높이는 등의 노력을 한다.
하지만 부자는 다르다. 부자는 더 부자가 되기 위해 집중한다. 부를 더 확장하기 위한 방법을 고민한다. 책을 읽거나, 사교 모임에 참여하는 등 투자 수익률을 더 높이기 위해 노력한다.
시간 사용도 마찬가지다. 중산층의 대부분은 직장 생활을 한다. 그들의 시간은 타인을 위해 사용한다. 직장 업무는 기업의 가치를 높이는 일이다.
부자들은 온전히 자신만을 위해 시간을 사용한다.
간단한 문장 같지만 저에게는 가장 크게 뒤통수를 때리는 글귀입니다. 제 생각을 가장 빠르게 변화할 수 있게 한 건 역시 책뿐임을 다시 한번 느끼게 됩니다. 남의 회사가치를 올리고자 저는 가족을 뒤로했고 아내를 뒤로 했던 시간을 이제 보내지 않으려 합니다.
<갈무리>
이 책은 철저하고 우직하게 목표를 세우고 실천한 성공스토리라고 한마디 평을 하고 싶습니다. 마이너스 통장을 만들어 수익이 확실한 곳에만 투자를 시작했고, 지금은 27억이란 자산을 만들었습니다. 그는 돈이 없기 때문에 아파트를 투자하기 시작했고, 돈이 없기에 급매물을 매입했고, 돈이 없기 때문에 4,000만 원대 매물에 집중했습니다.
돈을 얼마나 버는 게 중요한 게 아니고 현재 내가 처한 상황을 정확히 인지하고 목표를 향해 행동강령을 하나하나 세워서 노력한다면 100%는 될 수 없을지라도 50%는 이룰 거라 생각합니다. 모두 부자 됩시다.
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