23년 1.3 부동산대책 총정리 (규제지역해제 및 전매제한 해지, 실거주의무 폐지)

2022년도에 급격한 금리 인상과 대출 중단으로 인해 부동산의 거래가 사라졌습니다. 이러한 영향으로 부동산 시장이 급격하게 냉각되면서 정부가 대책을 내놓고 있는 상황입니다. 특히 이번 1.3 부동산 대책은 많은 내용이 있는데, 어떤 내용이 있는지 알아보겠습니다.

 

 

 

1. 규제지역 해제

현재 서울 전 지역, 과천, 성남(수정‧분당), 하남, 광명이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정되어 있습니다.

	현행	개선
규제지역	•투기과열지구‧조정대상지역 : 서울, 과천, 성남(분당‧수정), 하남, 광명	•투기과열지구‧조정대상지역 : 강남, 서초, 송파, 용산(서울 4개구) * 투기지역도 동일하게 적용
조치계획	•규제지역 해제안은 1.5(목) 0시부터 효력 발생 (주거정책심의원회 심의 1.2일 기 완료)

 

이제는 강남 3 구인 강남, 서초, 송파 및 용산을 제외하고 모두 규제가 해제되었습니다. 이 규제는 1.5(목)를 기점으로 적용되었습니다.

 

 

 

2. 민간택지 분양가 상한제 적용지역 해제

서울 18개구* 309개동과 과천ㆍ하남ㆍ광명시 13개동이 민간택지 분양가 상한제 지역으로 지정되어 있었습니다.

 

	현행	개선
민간택지 분양가상한제 적용지역	•(서울) 강남·서초·송파·강동·영등포·마포 ·성동·동작·양천·용산·중·광진·서대문 全 지역, 강서(5개동)·노원(4개동)·동대문 (8개동) ·성북구(13개동)·은평구(7개동) •(경기) 과천(5개동)·하남(4개동)·광명(4개동)	•(서울) 강남·서초·송파·용산구 全지역
조치계획	•(민간택지 분양가 상한제 적용지역 해제) 1.5일 0시부터 효력 발생, 이후 입주자모집승인 신청건부터 적용 (주거정책심의원회 심의 1.2일 기 완료)

 

이제는 서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역을 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 전면 해제한 것입니다. 분양가 상한제가 적용되었던 곳은 전매제한, 실거주의 등이 부과되어 부동산 시장이 활성화되는 것에 많은 걸림돌이 되었습니다.

 

 

 

3. 전매제한 완화

현재 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년간의 전매제한이 아래와 같이 적용 중이었습니다.

 

<현행 수도권 전매제한 기간>

투기 과열 지구	조정 대상 지역	분양가상한제 적용지역						민간택지
		투기과열지구(공공+민간택지)			그 외 지역(공공택지)
		분양가/시세 100% 이상	80~100%	80%미만	분양가/시세 100% 이상	80~100%	80%미만	자연 보전 권역	성장 관리 권역	과밀 억제 권역
5년	3년	5년	8년	10년	3년	6년	8년	6개월	3년

 

현재 비수도권의 경우, 분양가상한제 적용 여부, 규제지역 지정 여부, ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 상 용도지역 구분 등에 따라 최대 4년까지 차등 적용되고 있었습니다.

 

<현행 비수도권 전매제한 기간>

투기과열지구	조정대상지역	분양가상한제 적용지역			민간택지
		투기과열지구		그 외 지역 (공공택지)	그 외 지역	광역시
		민간택지	공공택지			도시지역 외 지역	도시지역
5년	3년	3년	4년	3년	없음	6개월	3년

 

 

 

 

이렇게 복잡한 전매제한이 이제는 아래와 같이 변경되었습니다.

수도권	공공택지 또는 규제지역	과밀억제권역	기타
	3년*	1년	6개월
비수도권	공공택지 또는 규제지역	광역시(도시지역)	기타
	1년	6개월	없음

 

수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화되었습니다.

 

비수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고, 그 외 지역은 전면 폐지합니다.

 

과밀억제권역은 여기에서 확인 가능합니다.

 

단, 전매제한은 23년 3월 주택법의 시행령으로 적용할 예정입니다. 소급예정이 적용한다고 합니다만, 아직은 확정이 되지 않았다는 것을 명심하세요.

 

 

 

4. 실거주 의무 폐지

현재 수도권 분양가 상한제 주택의 수분양자(`21.2~)는 실거주 의무가 부과되어 입주 가능일로부터 2~5년간 해당 주택에 거주해야 합니다.

<현행 실거주 의무 현황>

해당 주택			거주의무기간
수도권 분상제 주택	공공택지	분양가격이 인근 시세 80% 미만	5년
		분양가격이 인근 시세 80%~100%	3년
	민간택지	분양가격이 인근 시세 80% 미만	3년
		분양가격이 인근 시세 80%~100%	2년
민간택지 분양가상한제 적용지역 내 공공재개발사업 주택			2년

 

물론 이 정책이 거주 이전에 제약이 많고, 신축 임대 공급을 위축시킨다는 지적이 많았습니다. 이제는 수도권 분양가 상한제 주택과 공공 재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무를 폐지됩니다.

 

조치 계획으로 실거주 의무 폐지는 ｢주택법｣ 개정사항으로, 법 개정 이전에 실거주 의무가 기 부과된 경우에도 개정 법률을 소급하여 적용할 예정입니다.

 

아울러, ｢주택법｣ 개정과 별개로 민간택지 분양가상한제 지정이 해제된 지역에서는 해제 이후 분양되는 주택은 2~3년의 실거주 의무가 부과되지 않는 점 기억해 주세요.

 

<개선 실거주 의무 현황>

	현황	개선
실거주 의무	•수도권 분양가상한제 주택 최대 5년 •공공재개발 2년	•폐지
조치계획	•｢주택법｣ 개정안 조속 발의, 법 개정 완료시 기 부과된 실거주 의무도 해제

 

 

 

5. 중도금 대출 보증분양가 기준 폐지

기존에는 HUG 중도금대출보증이 가능한 주택의 분양가 상한선이 99억 원에서 1212억 원으로 상향(`22.11)되었으나, 여전히 분양가가 1212억 원을 넘는 주택은 실수요자들의 청약 기회가 크게 제한되었습니다. 다시 말해 분양가가 12억이 넘으면 중도금 대출이 안되니 실수요자들은 제약이 많았던 것이었습니다. 또한 HUG 중도금대출보증은 인당 5억원5억 원까지만 가능하여, 중도금이 55억 원을 넘는 경우에는 자금조달에 어려움이 있었죠.

 

	현황	개선
중도금 대출 보증	•(지원대상) 분양가 12억원 이하 •(인당 보증한도) 5억원	•(지원대상) 제한 없음 •(인당 보증한도) 제한 없음
조치계획	•HUG 내규 개정 후 은행시스템 준비를 거쳐 `23.1분기 내 시행

 

이제는 HUG 중도금대출 보증이 가능한 분양가 상한 기준을 폐지하여 분양가에 관계없이모든 분양주택에서 중도금 대출을 받을 수 있게 하고, 중도금대출보증 인당 한도도 폐지되었습니다.

조치계획으로 HUG 중도금 대출보증 확대는 ｢HUG 내규｣ 개정 후 은행시스템 준비를 거쳐 `23.1분기 내 시행할 예정입니다.

 

 

 

6. 특별공급 분양가 기준 폐지

기존에 투기과열지구 내 분양가 9억 원 초과주택은 특별공급을 배정할 수 없게 제한하고 있어, 다자녀 가구 등 특별공급 대상 수요자가 희망하는 주택을 충분히 공급하기 어려운 문제가 있었습니다.

 

	현황	개선
특별공급 분양가 기준	• 투기과열지구 내에서 분양가격 9억원 초과시 특별공급 불가	• 특별공급 분양가격 기준 폐지
조치계획	• 주택공급에 관한 규칙 개정·시행(`23.2월)

 

 

이제는 특별공급 배정을 제한하는 분양가 기준을 폐지하여 분양가와 관계없이 모든 주택에서 특별공급이 가능하도록 개선되었습니다. 조치계획으로 특별공급 배정 분양가 상한 기준 폐지는 ｢주택공급규칙｣ 개정사항으로, `23.2월까지 개정을 완료하고, 시행 이후 사업주체가 입주자모집 승인을 신청하는 경우부터 적용됩니다.

 

 

7. 1 주택 청약 당첨자 기존주택 처분 의무 폐지

 

기존에 수도권, 광역시 등에서 1주택자가 청약(추첨제)에 당첨된 경우에는 기존에 보유하고 있던 주택을 입주가능일로부터 2년 이내에 처분(`18.12~) 해야(`18.12~) 하는 의무가 있었습니다.

 

	현황	개선
주요내용	•규제지역 등에서 추첨제 당첨된 1주택자는 기존주택 처분 필요	•1주택자 기존주택 처분 의무 폐지
조치계획	•주택공급에 관한 규칙 개정(`23.2) 후 청약시스템 정비를 거쳐 조속 시행

 

이제는 청약에 당첨된 1주택자의 기존주택 처분 의무를 폐지됩니다. 1 주택자의 폐지는 ｢주택공급규칙｣ 개정사항으로, `23.2월 중 개정을 완료하고 청약시스템 정비를 거쳐 상반기 중 시행할 예정이며, 시행 이전에 청약에 당첨된 경우에도 소급하여 적용할 예정입니다.

 

 

 

8. 무순위 청약 자격요건 완화

본청약(1․2순위) 이후 당첨 포기, 계약취소 등으로 발생하는 미계약 물량에 대한 무순위 청약은 무주택자만 신청가능*(`21.5~)함에 따라 미계약 물량을 해소하는 데 어려움을 겪고 있습니다.

 

	현황	개선
주요내용	•무순위 청약 신청시 무주택 요건 부과	•무순위 청약 시 무주택 요건 폐지
조치계획	•주택공급에 관한 규칙 개정․시행(`23.2)

 

이제는 주택 소유자도 무순위 청약 신청이 가능하도록 개선됩니다. 미분양이 발생하면 1 주택자도 무순위로 가능할 날이 얼마 남지 않았습니다.

 

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