집값이 너무 올라 어쩔 줄 몰라 고민이신가요? 집값이 마냥 제자리로 돌아오기를 기다리신다면 그건 아주 위험한 선택이 될 줄 모릅니다. 이 질문의 해답을 저는 이 책을 통해 힌트를 얻었습니다. 오늘의 책은 바로 이겁니다.
"그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다" 라는 책입니다.
비닐하우스에서 15년을 살고 30억 경제적 자유를 이룬 입지 분석가가 쓴 책입니다. 중심 내용은 부동산을 대하는 자세부터 현재 갖고 있는 자금 상황에 따라 어떻게 준비해야 지혜를 나누어주는 책이라 할 수 있겠습니다.
그냥 친절한 부동산 안내서라고 할 수 있겠네요. 다시 말해 무주택자가 1주택자가 되기 위한 똑똑한 방법을 알고 싶다면 이 책에서 힌트를 얻으시면 좋을 것 같습니다.
사실, 부동산 책은 정보를 전달하는 책이기에 저도 읽으면서 아래와 같이 편하게 필사해 두었습니다. 만약 이 내용이 누군가에게 도움이 되면 좋겠습니다.
마지막으로 이 책을 통해 배운 점을 공유해 보겠습니다.
집 한 채로 부의 레벨로 올라갈 수 있다는 것을 손수 보여준 모습이 가장 인상 깊었습니다. 매년 이사를 다니면서 서울의 중심으로 들어가는 모습이 정말 대단했습니다.
그리고 단순히 청약이 현재 가장 좋은 투자이자 내집마련의 방법이라 생각했지만 재개발, 재건축이 그 대안이 될 수 있다는 것을 알았습니다. 특히 서울에는 오래된 아파트가 줄지어 교체되기를 기다리고 있습니다. 그러니 서울 입지에 새로운 아파트가 들어오면 가격이 기하급수적으로 올라가는 것이죠.
암튼, 서울이든 수도권의 재건축도 청약 대신 좋은 내집마련의 방법이란 것을 알고 재건축 공부를 미리 해두어야겠다는 생각이 들었습니다.
[필사한 내용]
집을 마련하고 비로소 알게 되는 것들이란 챕터가 있다.
아끼고 모으는 것만이 능사는 아니다. 없다는 것에 너무 집중하면 돈이 모이지 않는다. 돈에도 에너지가 있기 때문이다. 절약하되, 절약 때문에 스트레스받을 정도로 너무 애쓰지는 않기를 바란다. 빠르게 부자가 되는 길은 올바른 방향에 속도를 더하는 것이다.
부린 이를 위한 러키 세븐 부동산 원칙
1. 무주택이 '쓰주택'보다 낫다.
급하다고 아무 집이나 사지 말자. 감정에 따라 집을 사면 반드시 후회한다.
2. 집은 안목과 용기로 사는 것이다.
3. '살기는 좋아요'의 진짜 의미를 파악하자
이 말의 진짜 의미를 임장을 통해 몸으로 깨달았다. 최근 3년 동안 집값이 눈에 띄게 오르지 않았다면 지금 살고 있는 동네에 대한 생각을 바꿔볼 필요가 있다.
4. 사는live곳과 사는 Buy곳은 달라도 된다.
5. 항상 갈아타기를 염두에 두자
일시적 1가구 2주택 비과세가 가장 강력한 갈아타기 방법이다.
이사의 번거로움에 익숙해 질 때쯤이면 어느덧 누구나 살고 싶어 하는 서울 핵심에 들어가게 된다.
6. 돈 없어서 못 산다는 말은 몰라서 하는 말이다.
7. 보이지 않는 것을 보는 눈이 필요하다.
P.78 한장지도 만드는 법
파워포인트 1장에 해당 지역을 캡처한다.
기존 철도망과 신설/연장 철도망을 파악한다. 중심이 되는 권역을 덩어리로 나누고, 대장 아파트를 표시한다.
재건축, 재개발 정비사업 구역을 찾아 표시한다. 서울은 '재건축, 재개발 클린업 시스템'으로, 경기도는 경기도청 홈페이지 '사전 정보공표'에서 진행 중인 정비사업을 알 수 있다.
정비사업의 진행단계도 지도에 표시한다.
신축 아파트와 분양 상태인 아파트, 옐로칩 아파트(저평가되어 있는 아파트)'도 표시한다.
각 아파트의 연식과 가구 수, 시세와 전세도 기재한다.
이때, 각 아파트 종류를 색깔로 구분하여 지도에 표시하는 것이 중요하다.
재개발 입주권은 5년 후 입주할 아파트를 지금의 시세로 잡아놓는 방법이다. 정비사업의 투자의 똑똑한 절세효과는 다음과 같다.
1. 취득세
다주택자가 10억 원의 아파트를 사면 취득세는 12%로 세금은 1억 2000만 원이다. 그러나 다주택자가 5억 원의 정비사업 빌라를 사면 세금은 6000만 원으로 낮아진다. 동일 세율이라도 미래 가치에 비해 취득세가 낮은 것이다.
주택이 멸실된 입주권은 취득세 4.6%가 적용된다. 정비사업에서 '뚜껑'이라고 불리는 무허가 건축물의 취득세는 4.4%다. 이렇게 다주택자가 멸실 입주권을 매수할 경우 취득세가 다주택 여부와 상관없이 4.6%니까 대략 3분의 1의 취득세 절세 효과가 있다.
2. 보유세
입지 좋은 정비사업 물건은 장기로 보유해도 일반 주택보다 부담이 덜하다. 또한 멸실 입주권은 종부세 합산에서 배제된다. '종부세 합산 배제' 적용으로 멸실 입주권은 현재 1 주택자가 추가 투자를 고려하는 데 있어 매력적인 상품이다.
3. 양도세
2021년 6월부터 입주권을 2년 이상 보유한 후 매도할 때 일반과세로, 다주택자 양도세 20~30% 중과가 적용되지 않는다. 다만 주의할 점은 투기과열지구 내 재개발 사업장 중 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 취득한 사업장에 대해서는 관리처분 인가 후 '조합원 지위 양도'가 금지된다. 재건축 사업에 대해서도 조합설립인가 이후 입주 때까지 조합원 지위를 양도할 수 없다. 10년 보유, 5년 거주 여건을 동시에 충족했거나 이사를 가거나 상속을 받는 등 극히 예외적인 경 웨만 조합원 지위 양도가 허용된다.
정비사업 입주권을 매수할 때는 원하는 시점에 매도할 수 있는 구역인지 반드시 확인해야 한다.
서울의 정비사업 중 사업시행인가 이후의 재건축, 재개발은 반드시 눈여겨봐야 한다. 수도권 B급 지역의 신축 아파트를 살 돈으로 선택할 수 있는 곳이 아직도 많기 때문이다. 사업시행인가 이후 정비사업은 하락기가 와도 버틸 수 있는 가장 안전한 투자처이다.
GTX 노선이 환승되는 서울역, 청량리역, 삼성역은 수도권 교통의 골든 트라이앵글이다. 이곳은 사실상 교통의 허브 역할을 하게 될 것이다.
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