부동산 상승신호와 하락신호에 대해 잘 아시나요? 부동산 시장에도 사이클이 존재합니다. 상승이 있으면 하락이 있고, 반대로 하락이 있다면 상승이 옵니다. 부동산 시장의 흐름을 이해하고 사이클을 알고 있다면 잃지 않는 투자를 할 수 있을 겁니다.
20년 투자를 하고 있는 고수의 대응전략이 궁금한 분들은 이 책을 주목해 주세요.
투자에는 '절대 공식'이란 존재하지 않습니다. 부동산 책들을 보면 거의 모든 책에 공식처럼 적용되는 내용이 있습니다. '역세권에 투자해라' 혹은 '교통환경이 바뀌는 개발 지역을 주목하라' 등의 내용이죠.
저자가 말하고자 하는 포인트는 절대 공식보다 사람들의 생각이나 행동 변화가 상당한 영향을 미친다는 것입니다. 물론 투자 공식대로 역세권 계단식 아파트가 가장 먼저 오르겠지만 그 아파트가 너무 올랐다고 생각하는 사람이 많아지면 주변의 저렴한 아파트로 관심이 이동하면서 그동안 오르지 못했던 오래된 아파트 역시 충분히 오를 수 있습니다.
역시 투자에는 인간에 대한 심리를 이해할 줄 알아야 된다고 생각합니다. 특히 투자금이 부족하다면 이 사람들의 생각을 보다 깊게 알아야 합니다. 역세권의 아파트 가격이 오르는 것을 '갭 벌리기'라고 표현하고 오래된 아파트가 가격을 따라가는 것을 '갭 메우기'라고 합니다.
부동산 투자 공식에 대한 의존도를 크게 하지 않기 위해 시장의 흐름을 이해할 줄 알아야 합니다. 현재 부동산 시장이 어떻게 흘러가는지 파악하고 있어야 합니다. 시장의 흐름을 이해하기 위해 부동산 사이클을 먼저 이해해야 합니다.
부동산 시장의 7단계 사이클
침체기 -> 회복준비기 -> 회복기 -> 상승기 -> 확산기 -> 급등기 -> 쇠퇴기 이런 순으로 사이클은 돌고 돈다. 각 사이클마다 영향을 받는 중요한 요소는 다음과 같다.
- 공급의 변화
- 전세가격의 변화
- 투자수요의 변화
- 실수요의 변화
- 정부 정책의 변화
침체기로 예를 들어 보겠습니다. 침체기는 말 그대로 부동산 시장이 바닥에서 헤어 나오지 못하는 상황에 있습니다. 그런 이유로 건설사에서 공급을 하지 않을 겁니다.
침체기에 집을 사려고 하지 않기 때문에 실수요는 없고, 전세를 선호하게 되니 전세수요가 많아져 전세 가격은 보합세를 보이거나 조금씩 상승하는 모습을 보이겠죠.
침체기에는 시세 차익의 기대가 어렵기 때문에 투자수요는 월세를 받는 '수익형 부동산'으로 관심을 갖게 됩니다. 어차피 가격이 오르지 않는다면 매월 안정적으로 월세를 받을 수 있는 투자 방식이 안전하니까요.
이 시기에 정부 정책은 어떨까요? 시장이 침체되어 있으니 집값을 잡기 위한 대출 규제도 존재할 이유가 전혀 없습니다. 그렇기 때문에 시장을 활성화하려는 정책을 내놓을 겁니다.
추가적으로 이 시기에는 경매 투자가 활성화되는 시기 이기도 합니다. 너도나도 집을 사려고 하지 않기 때문에 경매 낙찰가율은 상대적으로 낮기에 높은 수익성을 고려한 투자자들이 경매에 몰릴 것입니다.
위와 같은 논리로 사이클을 정리해 보면 투자는 쉼 없이 진행할 수 있겠습니다. 아니면 투자를 해야할 때, 한 템포 기다려야 할 때를 알 수 있겠죠.
부동산 공부가 초보자라면 이 책을 통해 사이클을 먼저 익히는 걸 강력하게 추천드리며, 그 뒤에 갭 투자 방식에 대해 저자의 의견과 케이스를 자세히 적어 놓았으니 참조하시면 될 것 같습니다.
부의 버스를 놓친 걸 후회하기 보다 앞으로 다가올 부동산 사이클에 대비해 장기적 투자 전략을 미리 세워보는 시간을 가져 잃지 않는 투자를 해 나가시길 바랍니다.
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